[임대차/공동임차인 중 1인만이 대항력을 갖춘 경우 그 대항력이 임대차 전체에 미친다고 볼 수 있을까요?]

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1. 들어가며

주택임대차보호법은 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 임대인이 바뀌더라도 그 임차권을 지킬 수 있도록 하고 있습니다. 그런데, 임차인이 여럿이고 공동임차인 경우에 1인만이 대항력을 갖추었다면 이 경우에도 임차목적물 전체에 대하여 대항력이 인정된다고 볼 수 있을까요? 최근 대법원 판결을 함께 살펴보도록 하겠습니다.

2. 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결

가. 사실 관계

○ 한국수력원자력 주식회사(이하 ‘한수원’이라 한다)와 그 직원인 소외 1은 2018. 7. 17. 소외 2로부터 이 사건 아파트를 공동으로 임차하면서, 임대차보증금은 2억 원으로 하되 지분(한수원 1억 3,000만 원, 소외 1 7,000만 원)을 별도로 정하고, 임대차기간은 2018. 7. 18.부터 2019. 7. 17.까지로 정하였다.

○ 한수원과 소외 1은 소외 2에게 임대차보증금을 지분대로 분담하여 지급하고 소외 1이 전입신고를 한 상태로 이 사건 아파트에 거주하였다.

○ 한수원과 소외 1은 2018. 10. 17. 보증금반환채권을 담보하기 위해 원고와 신용보험계약(이하 ‘이 사건 보험계약’이라 한다)을 체결하였는데, 피보험자 한수원과 소외 1, 보험가입금액 2억 원(한수원 1억 3,000만 원, 소외 1 7,000만 원), 보험기간 2018. 7. 18.부터 2019. 8. 16.까지로 정하였다.

○ 피고는 2018. 11. 26. 이 사건 아파트의 소유권을 취득하여 소외 2의 임대인 지위를 승계한 다음, 2019. 1. 9. 유한회사 진디앤씨(이하 ‘진디앤씨’라 한다)에 위 아파트에 관하여 2019. 1. 9. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 하였다(이하 위 등기부상 원인으로 기재된 매매를 ‘이 사건 매매계약’이라 한다).

○ 임대차기간이 만료되고 이 사건 아파트가 인도되었는데도 한수원과 소외 1이 임대차보증금을 반환받지 못하게 되자, 원고는 2019. 11. 19. 이 사건 보험계약에 따라 한수원과 소외 1에게 각 임대차보증금 지분에 해당하는 보험금을 지급하고, 피고를 상대로 구상금을 청구하는 등의 이 사건 소를 제기하였다.

나. 대법원의 판단

○ 주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다.

○ 이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다.

○ 공동임차인으로서 임대차계약을 체결한 것은 기본적으로 임대차계약에 따른 권리·의무를 함께하겠다는 것이고, 임대차보증금에 관한 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 지급하거나 반환받기로 약정하였다고 하더라도 임대차계약 자체를 지분에 따라 분리하겠다는 것이라고 볼 수는 없다.

○ 공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 보더라도 주택임대차보호법에 따른 공시의 목적, 거래관행 등에 비추어 임대차계약을 전제로 법률행위를 하고자 하는 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수도 없다.

○ 원고는 공동임차인 중 소외 1만이 대항력 요건을 갖춘 이상 공동임차인 모두가 대항력을 취득할 수 없거나 적어도 요건을 갖추지 못한 한수원은 대항력을 취득하지 못하므로 임대차보증금 전액 또는 그중 적어도 한수원 지분에 대해서는 보증금반환채무가 여전히 피고에게 남아 있다고 주장하였다.

○ 그러나 원심은 한수원과 소외 1의 피고에 대한 보증금반환채권은 불가분채권이므로 소외 1이 취득한 대항력은 임대차 전체에 미친다고 판단하여 원고의 주장을 배척하였다.

○ 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 계약당사자 사이에 한수원과 소외 1의 임대차보증금 지분을 정하여 그 지분에 따라 임대차보증금을 반환받기로 약정했다고 볼 여지가 있으므로, 원심이 보증금반환채권을 일반적인 불가분채권으로 단정한 것은 부적절하다.

○ 그러나 이와 별개로 소외 1이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 판단한 결론은 정당하고, 상고이유 주장과 같이 공동임차인의 보증금반환채권의 법적 성격, 대항력이 미치는 범위에 관한 법리 등을 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

3. 마치며

일단 기본적으로 공동임차인 중 1인만 대항력을 취득한다면 그 전체에 대항력이 미친다는 것은 알 수 있습니다. 그리고 보증금반환청구에 지분을 설정한 경우에도 대항력에는 영향을 미치지 않는다는 것도 확인할 수 있었습니다.

물론, 위 판례에는 불가분채권에 관한 이야기도 있지만, 결과에는 변동이 없으니 일단 임대차계약을 체결하면 가족 구성원 중 1인이라도 제대로 대항력을 취득하는 것을(물론, 계약 당사자인 것이 가장 안전합니다) 고려하셔야 할 것으로 보입니다. 감사합니다.