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재개발, 재건축 사업에 있어서 감정평가

재개발, 재건축 사업을 진행함에 있어서, 감정평가를 수차례 실시하게 되는데, 감정평가는 중요한 절차입니다. 오늘은 감정평가를 주제로 한 첫 번째 칼럼으로 감정평가와 관련한 법률, 감정평가의 종류, 평가방법 등을 살펴볼까 합니다.

우선, 감정평가와 관련된 법률로는 ‘공이사업을위한토지등의취득및보상에관한법률’, ‘감정평가및감정평가사에관한법률’, ‘감정평가에관한규칙’ 등이 있습니다.

재개발, 재건축 사업에 있어서, 종전 자산의 감정평가, 종후 자산의 감정평가, 국⸳공유재산의 처분을 위한 감정평가, 매도청구에 따른 감정평가 등이 주로 이루어집니다.

위 감정평가 중에서, 종전자산평가는, 주택재개발사업 시행인가 고시일을 기준으로 사업구역내 전체 토지 및 건축물에 대한 가치를 평가하는 것이고, 종후자산평가는, 분양예정시점을 기준으로 건축예정인 아파트 및 상가의 가치를 평가하는 것으로, 투자자라면 종전자산이 얼마에 평가되었는지를 눈여겨볼 필요가 있습니다.

감정평가는, 대체로 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하는 방법으로 이루어집니다. 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우, 시장⸳군수 2인 이상의 감정평가업자를 선정하고, 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업의 경우, 시장⸳군수 뿐만 아니라 조합총회의 의결을 통하여도 감정평가업자를 선정합니다.

동일한 부동산이라도, 경매인지 재개발인지 등 평가 목적에 따라 그 금액이 상이할 수밖에 없는데, 특히 재개발감정평가는 적게 평가되는 경향이 있습니다.