김미진| 20-09-03
부동산
상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 보증금 초과 임대차계약의…본문
상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 보증금 초과 임대차계약의 임차인의 권리구제 (2)
안녕하세요. 오늘은 지난 칼럼에 이어 “상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 보증금 초과 임대차계약의 임차인의 권리구제”에 관한 상담사례를 함께 나누어보겠습니다. 잊으셨을지 모르니 상담 사례부터 한 번 더 살펴볼까요?
[ 사례 개요 ]
사례의 상담자는 경기 파주시 소재 음식점을 하고 있는 분이셨습니다. 상담자는 2016. 1. 1. 건물주와 계약기간 3년의 임대차계약 체결하였는데, 차임은 보증금 1억 원에 월 차임 400만 원으로 정하였고, 계약 만료일은 2018. 12. 31.입니다. 그런데 최근 2018. 7.경 임대인이 향후 월 차임을 기존 400만 원에서 600만 원으로 증액할 것임을 고지하였는데, 그렇게 되면 매출에 비하여 비용이 초과 지출되는 상태로 더 이상 영업이 불가능한 상황이었습니다. 이 경우 임차인은 임대인의 요구에 그대로 따라야 하는 것인지, 다른 구제 방안은 없는 것인지 문의하여 오셨습니다.
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지난 칼럼에서는 위 사례의 경우가 상가건물임대차보호법 제11조에 규정된 차임증액제한 규정의 적용을 받는 것인지 살펴보았는데요, 안타깝게도 해당 사례의 경우 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서에서 정한 보증금을 초과하는 고액 임대차로서 상가건물임대차보호법 상의 차임증액 제한 규정의 적용을 받을 수 없었습니다. 그렇다면 이 경우 임차인은 그냥 사업을 접어야 하는 것일까요? 이 때 임차인이 보호받을 수 있는 방법은 없을까요?
1. 권리금 보호규정의 활용이 가능하지 않을까요?
위 경우라면 임차인으로서는 결국 영업을 그만 하여야 할지를 결정하여야 할 것인데요, 이 때 건물주가 요구하는 차임이 너무 과다한 경우라면 영업을 그만 두는 것도 쉽지가 않을 것입니다. 임차인이 그동안 투입한 자금을 회수하려면 새로운 임차인에게 “권리금”이라도 받아야 할 것인데, 이처럼 임대료가 갑자기 상승하여 버리면 새로운 임차인을 구하기도 어려울 것이기 때문이지요.
이 때 임차인 입장에서, 적용받을 수 있는 법률이 “상가건물임대차보호법”에 신설된 권리금 보호 규정이 있습니다. 권리금 보호 규정은 새로 신설된 제도인데, 사례와 같은 고액 임대차, 즉 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서에서 정한 보증금을 초과하는 고액 임대차의 경우에도 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있습니다.
2. 권리금 보호규정의 내용은 어떠한가요?
상가건물임대차보호법 제10조의4 조항이 권리금에 관한 규정인데요, 권리금 보호의 내용은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등을 할 경우 이를 권리금 지급의 방해행위로 규정하여 그 손해배상책임을 인정하고 있는 것”입니다.
실제 법규정을 한 번 볼까요?
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
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3. 그렇다면 위 상가건물임대차보호법의 규정을 본 사례에서 어떻게 적용할 수 있을까요?
저는 법 제4조의10 제1항 제3호를 주목해 보았습니다. 제3호를 보면 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위”를 권리금 지급의 방해행위로 규정하여 그 손해배상책임을 인정하고 있는데요, 만약 사례의 경우 건물주 임대인이 요구하는 차임의 금액이 위 규정에 따라 시세보다 현저히 고액으로 평가되어 임차인이 신규임차인을 구하지 못하게 되는 상황으로 평가된다면, 임차인은 임대인에게 권리금 상당액에 대해 손해배상 책임을 물을 수 있을 것입니다.
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