김미진| 20-09-03
부동산
상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 보증금 초과 임대차계약의…본문
오늘은 최근 상담 사례를 두고 함께 나누어보려고 합니다. 오늘의 주제는 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서 보증금 초과 임대차계약의 임차인의 권리구제입니다. 지금부터 살펴볼까요?
[ 사례 개요 ]
사례의 상담자는 경기 파주시 소재 음식점을 하고 있는 분이셨습니다. 상담자는 2016. 1. 1. 건물주와 계약기간 3년의 임대차계약 체결하였는데, 차임은 보증금 1억 원에 월 차임 400만 원으로 정하였고, 계약 만료일은 2018. 12. 31.입니다. 그런데 최근 2018. 7.경 임대인이 향후 월 차임을 기존 400만 원에서 600만 원으로 증액할 것임을 고지하였는데, 이 경우 임차인은 임대인의 요구에 그대로 따라야 하는 것인지 문의하여 오셨습니다.
이러한 경우 임차인은 어떻게 대응하여야 할까요? 상가임대차에 관한 분쟁이 생길 경우 우선 가장 먼저 확인하여야 할 것이 있습니다. 바로 “상가건물임대차보호법”이 적용되는지 여부인데요, 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차계약인지, 적용되지 않는 임대차계약인지에 따라 임차인의 권리가 달라지기 때문이지요.
1. 그렇다면 이 사례의 경우 상가건물임대차보호법이 적용되는지 여부를 먼저 확인해보겠습니다. 먼저 법률 규정을 볼까요?
상가건물임대차보호법 제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물( 제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2 부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
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시행령 제2조(적용범위)
① 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. 1. 서울특별시 : 6억1천만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 5억원 3. 광역시( 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3억9천만원 4. 그 밖의 지역 : 2억7천만원 ② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.
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위에서 살핀 법규정을 보면, 일정 금액을 초과하는 보증금액의 고액 임대차의 경우 상가건물임대차보호법이 전적으로 적용되지 않고, 일부 규정만이 적용되는 것이 확인됩니다.
이 사례의 경우는 어떨까요? 사례의 경우 파주시에 소재한 음식점이므로, 보증금이 3억 9천만원을 초과할 경우 상가건물임대차보호법을 전적으로 적용받지 못하게 됩니다. 그런데 해당 음식점의 경우 보증금 1억 원에 월 차임 400만 원의 임대차계약이므로, 월 차임을 1분의 100 비율로 보증금액으로 환산하면 원래 보증금 1억 원에, 환산보증금 4억 원으로 도합 5억 원의 보증금으로 계산되어 지므로, 상가건물임대차보호법 제2조 제1항에서 정하는 보호 대상이 아닙니다.
다만 이 경우에도 상가건물임대차보호법의 모든 규정의 적용이 배제되는 것이 아니라, 제3조(대항력 등), 제10조(계약갱신 요구 등) 중 일부조항. 제10조의2(계약갱신의 특례), 제10조의3 부터 제10조의7 (각 권리금 규정), 제10조의8(차임연체와 해지), 제19조(표준계약서의 작성 등) 위 일부 조항은 적용이 된다는 것은 알아두셔야겠습니다.
2. 제2조 제1항 단서 보증금 초과 고액임대차의 경우 차임증액제한 규정을 적용받을 수는 없나요?
상가건물임대차보호법 규정 중에는, 임대료 증액 제한 규정이 있어서, 5% 범위 내에서만 차임을 증액할 수 있게 규정되어 있습니다. 관련 규정을 볼까요?
제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
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그러나 위 규정은 제2조 제1항 단서 보증금 초과 고액임대차계약의 경우에는 안타깝게도 적용이 없습니다. 다만 상가건물임대차보호법은 “제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.”라는 규정을 두고 있는데, 사실상 이는 선언적 규정일 뿐 실효적인 역할은 하지 못합니다.
결국 임차인은 임대인의 차임증액요구에 대해 차임증액제한 규정으로는 대항하는 것이 어려울 것으로 판단됩니다.
3. 권리금 보호규정의 활용이 가능하지 않을까요?
다만 임차인이 차임 증액으로 향후 영업을 하지 않기로 마음먹었을 경우, 법 제