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1. 들어가며

이전 칼럼에서 부동산 매매계약 이후 계약금만 지급된 상태에서 매도인이 갑자기 변심하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려는 의사를 표시한 경우, 매수인의 입장에서는 중도금을 미리 지급하여 계약금 배액 상환에 의한 해제를 막을 수 있음을 검토해보았습니다.

그런데 매수인이 중도금을 지급하여 매도인이 계약금 배액 상환에 의한 해제를 할 수 없음에도 불구하고, 매도인이 부동산 등기부상 소유권 명의가 자기에게 있음을 기회로 다른 제3자에게 부동산을 매도해버리는, 소위 ‘이중매매’를 하게 될 우려는 여전히 잔존해 있습니다. 만약 제3자가 매도인이 이중매매를 한다는 사실을 모르고 해당 부동산을 매수하여 소유권이전등기까지 마친다면, 앞선 제1매수인은 결국 부동산을 얻지 못하는 낭패를 겪을수도 있습니다.

오늘은 이러한 상황을 방지하기 위해 제1매수인 입장에서 할 수 있는 조치를 알아보도록 하겠습니다.

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2. 부동산처분금지 가처분

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부동산처분금지 가처분이란 목적물인 부동산에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권·전세권·임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분을 말합니다.

즉, 사안의 경우에는 제1매수인은 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 채권자, 매도인을 이에 응하여야 하는 채무자로 보고 부동산에 곤하여 처분금지 가처분을 신청할 수 있는 것입니다.

부동산처분금지가처분 신청서를 작성하려는 자는 신청서에 ① 당사자(대리인이 있는 경우 대리인 포함), ② 목적물의 가액, 피보전권리 및 목적물의 표시 ③ 신청의 취지, ④ 신청의 이유, ⑤ 관할법원, ⑥ 소명방법 및 ⑦ 작성한 날짜를 기재하고, 당사자 또는 대리인의 기명날인 또는 서명을 해야 합니다(「민사집행법」 제23조제1항, 제301조, 제279조, 「민사집행규칙」 제203조제2항, 「민사소송법」 제249조 및 제274조).

부동산처분금지 가처분의 경우 매도인(채무자)의 소유권을 강하게 제한하는 보전처분이기 때문에, 가처분 결정이 내려지기 위해서 법원에서 채권자로 하여금 이에 상응하는 담보를 제공하라는 담보제공명령이 나오게 됩니다. 이 경우 담보의 제공으로 부동산 가액의 10%정도의 현금을 공탁을 명할 수도 있으니 이를 참작하셔야 될 것입니다.

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3. 마치며

부동산에 관한 처분금지 가처분 절차는 매도인의 이중매매를 방지하기 위한 것으로, 신속성과 밀행성이 생명이라고 할 것입니다. 만약 매도인이 이미 제3자에게 매도하여 등기를 이전한 이후라면 가처분은 의미가 없어지기 때문입니다. 따라서 이와 같은 사안으로 문제를 겪고 계시다면 지체 없이 법률 전문가의 도움을 얻어 부동산처분금지 가처분 절차에 착수해야 할 것입니다.