김미진| 19-11-19
부동산
임대차 법률관계 5 - 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가임…본문
지난 칼럼에서 “주택임대차의 묵시적 갱신”에 대해 알아보았는데요, 오늘은 이어서 “상가임대차의 묵시적 갱신”에 대해 나누어 보도록 하겠습니다. 주택임대차와 상가임대차는 그 효력과 방식 등에 차이가 있기 때문에 별도로 준비하였는데요, 그럼 지금부터 살펴볼까요?
1. 상가의 경우에도 주택처럼 묵시적 계약 갱신이 되는 것인가요?
상가임대차의 경우에도 묵시적 갱신이 되나, 주택임대차와는 차이가 있습니다.
또한 상가임대차라도, 상가건물임대차보호법의 적용이 되는 경우와 일반 민법이 적용되는 경우가 각 다른데요, 이하에서는 우선 상가임대차보호법의 적용을 받는 경우에 대해 상세히 살펴보겠습니다.
2. 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가임대차의 범위는 어떠한가요?
상가건물임대차보호법의 경우 모든 상가임대차에 적용되는 법은 아닙니다. 각 규정마다 다르기는 한데요, 상가건물임대차보호법의 규정 중 상당수가 대통령령에서 정한 기준을 초과하는, 고액 임대차의 경우에는 그 적용이 없습니다.
상가건물임대차보호법의 적용대상의 범위를 정리하면 아래와 같습니다.
제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. 1. 서울특별시 : 6억1천만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 5억원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3억9천만원 4. 그 밖의 지역 : 2억7천만원 ②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.
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3. 그렇다면 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가임대차의 묵시적 갱신의 법률관계는 어떠한가요?
가. 관련 규정
우선 상가임대차보호법 상 묵시적 갱신 규정을 살펴볼까요? 주택임대차보호법의 경우 “묵시적 갱신”에 관한 규정이 별도로 있는데요, 상가건물임대차보호법의 경우 계약갱신에 관한 권리에서 함께 규율하고 있고, 관련 규정은 제10조 제4, 5항입니다.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. |
위 법률의 제4항, 제5항이 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신 규정인데요, 해당 규정은 대통령령이 정한 고액 임대차의 경우에는 적용되지 않는 규정이므로, 우선 내가 체결한 임대차계약이 고액임대차인지를 먼저 살피셔야겠습니다(고액임대차의 묵시적갱신은 다음 칼럼에서 다룰 예정이니 더 지켜봐주세요!).
나. 법률관계
그럼 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가임대차의 묵시적 갱신의 법률관계를 살펴볼까요?
(1) 위 법률규정에서 확인되듯, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 이 부분은 주택임대차의 경우와 같습니다.
(2) 그런데 주택임대차와 차이점이 위 규정 제4항 2문에 나옵니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 보는 것이 그 지점인데요, 주택임대차의 경우 2년으로 본다고 규정되어 있었지요^^
(3) 주택임대차의 경우, 묵시적 갱신이 된 경우 임대인은 간주된 2년의 기간을 지켜야하지만, 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있었지요~ 이 점은 상가건물임대차의 경우도 마찬가지인데요, 바로 제5항 규정을 보면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있다고 규정되어 있습니다. 다만 이때 해지 효력이 즉시 나타나는 것은 아니고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 이 점도 주택임대차의 경우와 동일합니다.
4. 결 론
오늘은 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가임대차의 묵시적 갱신의 법률관계를 살펴보았는데요, 특히 주택임대차의 경우와 비교하여 그 차이를 알아보았지요. 오늘 다루지 못한 부분이 “상가건물임대차보호법의 적용이 없는, 고액임대차의 경우 어떠한지”의 문제인데, 다음 칼럼에서 이어서 살펴보겠습니다.
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