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 이번 칼럼이 구분소유적 공유관계 마지막 칼럼인데요, 오늘은 구분소유적 공유를 함에 있어 가장 중요하고 명확하게 인지하여야 할 문제, 즉 구분소유로 공유하고 있는 부동산의 지분이 매매, 증여, 경매 등의 방법으로 제3자에게 이전될 경우 이를 승계한 매수인도 구분소유적 공유관계에 있게 되는 것인지, 아니면 구분소유적 공유관계가 소멸하고 등기부대로 부동산 전체에 대한 공유지분권자가 되는 것인지에 관한 법리를 살펴보려 합니다. 이는 구분소유하고 있는 부동산을 제3자에게 정상적으로 처분할 수 있는 것인지, 만약 다른 구분소유자가 제3자에게 지분을 처분하면 남은 구분소유자에게 어떤 영향이 있는 것인지에 관한 문제로, 재산권에 직접적인 영향을 미치는 부분이므로 꼼꼼하게 살펴보셔야 하겠습니다.

1. 판례의 입장

대법원 판례는 “구분소유적 공유관계에 있어서 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는, 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와, 등기부상의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계될 것이나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸된다고 할 것이며 이는 경매에 있어서도 마찬가지라고 할 것이다.”라고 판시하고 있습니다.

즉, 판례는 1) 구분소유적 공유관계의 경우 “현황” 즉, 구분소유하고 있는 상황 그대로 이를 제3자에게 처분할 경우, 매수자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계되나, 2) 현황대로 처분하지 않고 단순하게 “지분”을 처분할 경우에는 매수자가 이를 승계하지 않는다는 입장입니다.

2. 매매, 증여 등 일반 양도의 방법으로 지분이 이전된 경우

구체적으로 매매, 증여 등 일반적인 양도가 된 경우를 살펴보겠습니다.

이 때 구분소유자가 제3자에게 구분소유하고 있는 현황을 보여주고, 현황대로 처분한다면 기존의 구분소유관계가 그대로 승계됩니다. 즉 다른 구분소유자는 그 소유에 영향을 받지 않는 것이고, 새로운 매수자는 기존 구분소유한 특정 부분에 대하여 소유권을 취득하게 되는 것이지요.

요즘 많이들 거주하시는 “땅콩주택”의 경우에 비추어 설명해 볼까요. 보통 주택의 현황, 주택과 인접한 부지를 보고 거래를 하게 될 것인데요, 그렇다면 외부적으로 구분소유하고 있는 현황대로, 즉 구분소유하고 있는 현황대로 부동산을 처분한 것이므로, 이 경우 기존 구분소유적 공유관계가 새로운 구분소유자에게 승계되므로, 각자 특정부분에 대하여 배타적 소유권을 행사하게 될 것입니다.

3. 경매에 의하여 제3자에게 지분이 이전된 경우

경매의 경우에도 내용은 동일합니다.

앞서 인용한 판례를 다시 보면, 판례는 “구분소유적 공유관계에 있어서 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는, 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와, 등기부상의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계될 것이나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸된다고 할 것이며 이는 경매에 있어서도 마찬가지라고 할 것이다.”라고 판시하고 있습니다.

따라서 이 경우는 ‘경매의 내용’, 특히 ‘감정이 어떻게 이루어졌는지’에 따라 내용이 달라질 것인데요, 구체적인 판례들을 보면 1) 만약 경매절차, 감정 등의 내용에 비추어 일반적인 공유관계로 감정평가가 되고, 경매절차가 진행되었으면 구분소유적 공유관계가 승계되지 않고, 일반 공유관계처럼 되는데, 2) 만약 경매절차, 감정 등의 내용에서 구분소유적공유관계임이 확인되고, 이에 비추어 감정평가가 이루어지고, 경매절차가 진행되었으면 낙찰자 즉, 지분을 매수한 자는 구분소유적 공유관계를 그대로 승계한다고 판시하고 있습니다.

결국 해당 공유지분이 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 경매절차에서 취급되었으면 구분소유적 공유관계가 승계되고, 그렇지 않았다면 승계되지 않는다는 것이 결론인데요, 결국 이 부분은 경매절차 진행 등을 보며 사전에 충분히 권리관계에 영향이 없도록 조치할 수 있기 때문에 해당 법리를 명확히 알아두셔야 하겠습니다.

그럼 독자 분들 모두 건강하시고, 저희 따변은 다음에도 유익한 주제로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.