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오늘은 조금 생소한 개념일 수도 있는, ‘구분소유적 공유’의 법리를 알아보려고 합니다. 최근 땅콩주택이나 전원주택 등이 유행하면서 위 법리에 대한 상담이 많았습니다.

일반적으로 ‘공유관계’라 하면, 하나의 부동산을 지분으로 나누어 소유하고 있는 것을 뜻하는데요, 예를 들면 아파트나 주택을 공동명의로 하여, 부부가 각 1/2씩 공동으로 소유하는 형태가 전형적인 ‘공유관계’지요.

그렇다면, 오늘 다룰 ‘구분소유적 공유’는 무엇일까요? 구분소유적 공유관계라 함은, 등기부 상으로는 일반적인 공유와 마찬가지로 부동산 전체에 대해 공유등기가 되어 있으나, 사실 내부적으로는 각 공유자들이 각자 소유부분을 구분하여, 특정 부분만을 배타적으로 사용, 수익하는 관계를 의미합니다. 예를 들어 보면, 전원주택을 지을 수 있는 400평의 한 필지의 토지를 두 사람이 함께 구입하여 2분의 1씩 공유등기를 한 다음, 해당 한 필지의 토지 지상에 각자의 주택을 별도로 건축하고, 각자의 주택이 접한 토지를 각자 200평 씩 소유하기로 한 경우, 해당 토지의 소유관계와 관련하여 등기부상으로는 전체 토지를 1/2씩 ‘공유’하고 있는 것으로 나오나, 실제 내부적인 소유권은 각자의 주택에 접한 200평의 토지를 각자 소유한 경우가 구분소유적 공유에 해당하는 것이지요.

위 ‘구분소유적 공유관계’는, 우리 판례에 의해서 인정되고 있는데요, 그 인정 요건 역시 대법원 판례에서 명확하게 밝히고 있습니다. 대법원 판례에 의하면 “구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다.”라고 하고 있고, 또한 “1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상ㆍ이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우, 구분소유자들 사이에 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립하지만, 1동 건물 중 각 일부분의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 구조상ㆍ이용상 독립성이 인정되지 아니한 경우에는 공유자들 사이에 이를 구분소유하기로 하는 취지의 약정이 있다 하더라도 일반적인 공유관계가 성립할 뿐, 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립한다고 할 수 없다.”고 판시한 바 있습니다.

즉, 판례의 입장은 구분소유적 공유관계가 인정되기 위해서는, 1) 구분소유적 공유로 소유하겠다는 당사자의 의사 합치, 2) 위치 및 면적 등이 특정되어, 객관적인 제3자의 입장에서도 구분소유하고 있음이 확인될 수 있을 정도의 구조상, 이용상의 독립성이 있어야 한다는 것인데요, 구분소유적 공유관계가 인정될지 여부는 재산상 지대한 영향이 있는 것이므로 해당 방법으로 부동산을 소유할 예정이시라면 그 요건이 충족되는지를 꼼꼼하게 따져 보서야 할 것입니다.

오늘은 구분소유적 공유관계의 기본 개념에 대해 알아보았는데요, 이어지는 다음 칼럼에서는 구분소유적 공유관계의 중요 법리들을 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 감사합니다.