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환지방식에서 현금청산 2

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1. 청산금 쟁송방법

‘환지방식에서 현금청산 1편’에서는 환지방식의 도시개발사업에서 토지소유자가 환지를 받지 못하고 돈으로 청산하는 요건에 대해서 살펴보았는데, 2편에서는 구체적인 청산금 쟁송방법에 대해서 말씀드리고자 합니다.

2. 청산금 징수·교부대상자

청산금에 대한 징수·교부 대상자는 환지처분 공지 당시 등기부상의 토지소유자입니다.

3. 청산금 산정 시기

도시개발법 제41조 제2항은, 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다고 하고, 판례는 청산금 산정은 환지처분시의 토지 가격을 기준으로 하여야 한다고 판시합니다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95누15674판결).

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4. 청산금 산정 방법

청산금을 산정할 때에는, “토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 공인 평가기관인 감정평가업자로 하여금 평가하게 하여야 하는데, 감정평가업자는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하되, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 도시개발사업의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있습니다”(대전지방법원 2013. 6. 5. 선고 2013구합392 판결).

또한, “토지구획정리사업법에 의한 환지청산금의 기준이 되는 토지가격의 산정은 그 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지를 선택하여 그 공시지가를 기준으로 환지청산시까지의 지가변동율을 참작하고 표준지와 평가 대상 토지와의 위치, 지형, 환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교교량하는 이른바 품등비교를 하여 가격을 평가하여야 하며, 그 감정평가서에는 위와 같은 각 평가요인을 구체적으로 특정하여 명시함으로써 보상액 산정이 적정하게 이루어졌음을 객관적으로 인정할 수 있어야 하는 바(대법원 1995. 9. 5. 선고 95누3060 판결)”, 위 언급한 각 요소들이 감정평가 결과에 모두 포함되어야 청산금 산정이 제대로 된 것으로 볼 수 있습니다.

5. 청산금 쟁송

가. 쟁송방법

청산금 교부처분의 존재여부에 따라 그 소송방법을 달리 하여야 하는데, 우선 청산금 교부처분이 존재할 때에는, 부과 처분 자체를 다투고자 하면 청산금 부과처분 취소소송을 하여야 하고, 처분에 따른 금액이 과소함을 다투고자 할 때에는 손해배상청구 소송 또는 처분 취소의 소를 진행해야 합니다.

청산금 교부처분이 존재하지 않을 경우에는, 환지처분전까지는 소송을 할 수가 없고, 환지 처분이후에야 민사상 손해배상청구가 가능합니다. 환지계획은 일부에 대한 환지계획이 취소되더라도, 전체 환지계획에 영향을 미칠 수 밖에 없는 특성이 있어, 환지 처분으로 환지계획이 확정된 이상, 그 이후로는 환지 처분이나 환지 계획을 다투기 보다는 민사상 손해배상청구로 다투어야 하기 때문입니다.

나. 손해배상범위

판례는, 손해배상범위에 관하여, “토지소유권상실에 대한 손실보상금인 청산금 상당액이고, 환지처분을 한 경우의 청산금 상당액은 환지처분시를 기준으로 종전 토지의 위치, 지목 등 여러 사정을 참작하여 사업시행으로 인한 개발이익이 포함되지 않은 객관적인 거래가액을 평가한 후 이에 따라 산정하여야 한다”라고 판시합니다(대법원 1990. 6. 12. 선고 89다카9552 전원합의체 판결).

6. 소 결

청산금을 둘러싸고, 청산금 교부대상자가 누구인지, 청산금 산정에 있어서 감정평가가 제대로 되었는지 등 다툼이 발생하고, 청산금 부과 처분 유무, 도시개발사업의 진행 정도 등에 따라서 다투어야 하는 방법을 달리하여야 하는 사정이 있습니다. 위오 같이 청산금 불복 절차가 까다롭기 때문에, 청산금과 관련한 불만이 있을 경우, 변호사에게 조언을 구하는 것이 필요합니다.