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환지방식에서 현금청산 1

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1. 환지방식에서 현금청산을 받는 경우

환지(換地) 방식은 시행자가 소유자로부터 토지를 매입하여 보상금을 지급하는 대신 개발구역내 조성된 땅을 돌려주는 보상방식입니다. 소유자는 토지에 대한 소유권을 유지한 채로 사업을 진행하게 되고, 사업시행자는 환지계획 및 감정평가 등을 통하여 소유자의 종전 토지에서 위치, 면적 등을 새로 지정한 환지를 소유자에게 다시 돌려주며, 토지 지상 건물 등 지장물에 관하여는 손실보상금을 지급하고, 행정청은 공공용지를 확보하여 주민들에게 제공할 수 있는 특징이 있습니다.

그러나 환지방식의 도시개발사업에서 토지소유자가 환지를 받지 못하고 돈으로 청산하는 경우가 있습니다. 토지에 대해서 환지를 받지 못하고 현금으로 청산하게 되는 사항에 대하여, 1) 현금청산 요건, 2) 청산금 쟁송방법으로 1,2탄으로 나누어 상세히 살펴보도록 하겠습니다.

2. 현금청산 요건

가. 동의에 따른 현금청산

우선, 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있습니다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 합니다(도시개발법 제30조 제1항).

한편 위와 같은 법률규정에도 불구하고, 시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 규약·정관 또는 시행규정으로 정하는 방법과 절차에 따라 환지를 정하지 아니할 토지에서 제외할 수 있습니다(도시개발법 제30조 제2항).

1. 환지 예정지를 지정하기 전에 사용하는 토지

2. 환지 계획 인가에 따라 환지를 지정받기로 결정된 토지

3. 종전과 같은 위치에 종전과 같은 용도로 환지를 계획하는 토지

4. 토지 소유자가 환지 제외를 신청한 토지의 면적 또는 평가액(제28조제3항에 따른 토지평가협의회에서 정한 종전 토지의 평가액을 말한다. 이하 같다)이 모두 합하여 구역 전체의 토지(국유지·공유지를 제외한다) 면적 또는 평가액의 100분의 15 이상이 되는 경우로서 환지를 정하지 아니할 경우 사업시행이 곤란하다고 판단되는 토지

5. 주민등의 의견청취를 위해 공람한 날 또는 공고한 날 이후에 토지의 양수계약을 체결한 토지. 다만, 양수일부터 3년이 지난 경우는 제외한다.

나. 과부족분 현금청산 - 과소 토지

시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 과소 토지가 되지 아니하도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 아예 환지 대상에서 제외할 수 있습니다(도시개발법 제31조 제1항).

사업시행자는 감정평가를 통하여 소유자의 종전 토지면적에서 감보(=사업비용을 돈으로 안 받고 토지로 떼어감)하여 권리면적(=환지 받은 면적)을 산출하여 소유자에게 돌려주게 되는데, 환지방식은 체비지나 공공시설 용지 때문에 필연적으로 감보가 되는 상황에서 과소토지까지 모두 환지를 주는 것은 현실적으로 힘들기 때문입니다.

과소 토지의 기준은 도시개발법 시행령 제62조 제1항에 규정되어 있습니다. 과소토지는 권리면적(토지 소유자가 환지 계획에 따라 환지가 이루어질 경우 도시개발사업으로 조성되는 토지에서 받을 수 있는 토지의 면적을 말함.)을 기준으로 판단하고, 그 면적은 ‘건축법 시행령’ 제80조에서 정하는 면적으로, 아래 나열된 내용 중 하나에 해당하여야 합니다.

1. 주거지역: 60제곱미터

2. 상업지역: 150제곱미터

3. 공업지역: 150제곱미터

4. 녹지지역: 200제곱미터

5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터

다만, 아래와 같은 경우에는 예외적으로 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 규약·정관 또는 시행규정에서 따로 정할 수도 있습니다.

1. 기존 건축물이 없는 경우

2. 환지로 지정할 토지의 필지수가 도시개발사업으로 조성되는 토지의 필지수보다 많은 경우

3. 환지 계획에 따라 도시개발사업으로 조성되는 토지에 대한 지구단위계획에서 정하는 획지(劃地)의 최소 규모가 제1항에 따른 면적보다 큰 경우

4. 제43조제2항제2호에 따른 미분할 혼용방식으로 사업을 시행하는 경우

5. 그 밖에 시행자가 환지 계획상 제1항에 따른 면적을 기준으로 하여 환지하기 곤란하다고 인정하는 토지의 경우에는

다. 투기억제를 위한 환지 제외 또는 제한

시행자는 아래의 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 해당 토지 또는 건축물에 대하여 금전으로 청산하거나 환지 지정을 제한할 수 있습니다(도시개발법 제32조의2 제1항).

1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우

2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

3. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택이나 그 밖의 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물을 건축하여 토지 또는 건축물의 소유자가 증가되는 경우

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3. 소 결

이상과 같이, 환지방식에서는, 토지 소유자의 의사에 따라 현금청산이 가능하고, 과소 토지의 소유자라면 현금청산 대상자이며, 투기가 의심스러운 지역 역시 환지로 보상받을 수 있는 사항에서 제외됩니다.

따라서 환지방식이라고 해서 무조건 토지로 보상받는 것이 아니기 때문에 환지방식의 도시개발사업에 투자할 때에는 현금청산의 요건들을 반드시 숙지하여야 합니다.