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1. 들어가며

민법에서의 사정변경의 원칙은, 쌍무계약에 있어서 그 기초가 된 사정이 당사자가 예견할 수 없었던 중대한 변경이 발생하여 당초에 정하여진 행위의 효과를 그대로 유지하거나 강제한다면 대단히 부당한 결과가 생기는 경우에는, 당사자는 위 계약의 내용을 변경할 것을 상대방에게 청구하거나, 또는 계약을 해제ㆍ해지할 수 있다는 원칙입니다. 이러한 사정변경의 원칙은 대법원의 판례로 인정되고 있는데, 대법원은 “계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다”라고 판시하고 있습니다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결, 대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 전원합의체 판결 등 참조). 다만, 사정변경의 원칙을 다소 폭넓게 인정하게 된다면 법적 안정성에 심각한 지장을 초래할 수 있는바, 우리 법원은 사정 변경의 원칙의 인정 기준을 매우 엄격하게 해석하고 있습니다.

최근 임대차 계약 해지와 관련하여 예외적으로 사정변경의 원칙을 적용하여 계약의 해지를 긍정한 대법원 판례가 있어 이를 소개해드리도록 하겠습니다.

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2. 대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254856 판결

이 사건의 사실관계는 다음과 같습니다.

① 원고(임차인)와 피고(임대인)는 견본주택 건축을 목적으로 X토지에 임대차 계약을 체결하였고, 이는 임대차 계약서에도 특약사항으로 명시되어 있었습니다.②그런데 원고는 임대차 계약 체결 후 시청으로부터 주택사업계획승인신청 반려통보를 받음으로써 위 X토지에 견본주택을 건축할 수 없게되었고, 피고도 이와 같은 사정을 알게 되었습니다. ③원고는 피고에게 이 사건 임대차 계약이 사정변경을 이유로 해지되었음을 주장하고 임대차 보증금과 이미 지급한 차임의 반환을 구한 사건입니다.

대법원은 ‘견본주택 건축은 이 사건 임대차계약의 성립의 기초가 된 사정이고, 견본주택을 건축할 수 없어 원고가 임대차계약을 체결한 목적을 달성할 수 없고, 피고가 원고에게 이 사건 토지를 사용, 수익할 수 있는 상태로 인도한 것으로 볼 수 없다’고 판시하였습니다. 따라서 이 사건 임대차 계약을 그대로 유지하는 것은 원고와 피고 사이에 중대한 불균형을 초래하는 경우에 해당한다고 판단하여 원고의 보증금 반환 청구 등을 인용하였습니다. 특히 위 사안의 경우 피고가 견본주택이 건축되지 못하는 경우 원고가 이 사건 토지를 사용할 이유가 없다는 것을 임대차 계약 체결 당시부터 인식하고 있었다는 사실을 중요한 요소로 보아, 예외적으로 사정변경의 원칙에 따른 계약 해지를 인정한 것입니다.

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​3. 마치며

매매 계약이나 임대차 계약을 체결한 이후 여러 가지 외부적인 사정이 변동되어 계약을 해제하거나 해지할 수 있는지 여부를 문의하는 경우가 종종 있습니다. 위에서 설명한 것처럼 계약 체결 후 단순히 외부적인 요인으로 인하여 사정이 변동되었다는 이유만으로는 사정변경에 의한 계약 해제·해지를 주장하기는 어렵습니다.

다만, 변동된 사정이 계약에 있어 중요한 부분이고, 계약 당사자 사이에서 계약 체결시에 그러한 사정이 계약의 내용으로 포함하기로 하였다면(특약사항 기재 등) 사정변경의 원칙을 통한 계약 해제·해지를 검토할 수 있을 것입니다. 감사합니다.