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1. 들어가며

안녕하세요. 법무법인 따뜻한 변호사들의 이창재 변호사입니다.

상가건물임대차보호법에 권리금 관련 규정이 신설된 지 4년이 지나면서 주목할 만한 대법원 판례가 나오는 등 권리금과 관련한 법리들이 정립되고 있는 상황입니다. 오늘부터 2회에 걸쳐 상가건물임대차의 권리금 및 권리금 보호에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

2. 상가건물임대차보호법상 권리금 보호 규정

권리금이란 ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’를 말하는 것이고, 권리금 계약이란 ‘신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약’을 말합니다(상가건물임대차보호법 제10조의3).

기존 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해할 경우 임대인은 기존 임차인에 대하여 손해를 배상할 책임이 있으며, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 기준이 됩니다(상가건물임대차보호법 제10조의4).

그리고 기존 임차인의 임대인에 대한 손해배상청구권의 소멸시효는 임대차가 종료한 날로부터 3년입니다(상가건물임대차보호법 제10조의4).

3. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구의 요건

가. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지

특히 임대차 종료시 이후 임대인의 방해행위에 대하여는 손해배상청구 요건 충족 여부가 문제될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

나. 임대인의 방해행위

구체적인 유형으로는 임대인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받거나 임차인이 주선한 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위 등이 있습니다.

다. 임대차 계약 체결을 거절할 정당한 이유가 없을 것

정당한 이유의 구체적인 유형으로는 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 그 밖의 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 등이 있습니다.

4. 마치며

이상에서와 같이 현행 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 두텁게 보호하고 있으므로 임대차 계약기간 종료를 앞두고 있거나 임대차 계약기간은 남아있지만 권리금 회수를 고려하고 있으신 분, 특히 임대인과 갈등 관계에 있는 임차인은 저희 따뜻한 변호사들을 통해 권리금을 보호받으시기 바랍니다.

다음 화에서는 권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구 사건에 대한 최신 판례를 설명해 드리겠습니다.

감사합니다.